上周四，國務院法制辦公布《物業管理條例》中華人民共和國國務院令第379號（以下簡稱《條例》），明確了業主、物業管理企業和物業開發建設單位的權利、義務，規范了物業管理企業的行為以及業主大會、業主委員會、職責、運作，并將于今年9月1日正式實施。就其中部分條款，給購房人作了一些提示。

　　業主有權查看共用物業
　　第六條：業主在物業管理活動中，享有下列權利：八　對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；九　監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用。
　　信報提示：物業共用部位、共用設施設備一般指小區內的公共綠地、電梯、樓梯、泵房等。維修基金專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修工程，《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》（京國土房管物[2002]561號）制定的管理原則是“專戶存儲，?？顚Ｓ?，按幢設賬，核算到戶”。
　　所謂知情，就是指業主在正常工作時間里，隨時可以在業主委員會（沒成立之前在物業公司指定的地方）查看到本小區物業共用部位、共用設施設備的具體位置、面積大小和如何使用等詳情。

　　看完臨時公約再簽合同
　　第二十二條：建設單位應當在銷售物業之前，制定業主臨時公約，對有關物業的使用、維護、管理、業主的共同利益、業主應當履行的義務、違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的業主臨時公約，不得侵害物業買受人的合法權益。
　　第二十三條：建設單位應當在物業銷售前將業主臨時公約向物業買受人明示，并予以說明。
　　信報提示：業主公約，就相當于一個物業管理區域內的小憲法，是全體業主（也包括發展商）和使用人的行為依據?！稐l例》中還明確指出“業主公約對全體業主具有約束力”，就是說，任何業主的行為，必須在公約的限制之內。
　　公約是整個物業管理區域內任何與物業管理有關的事情的行為依據。因此，它主要包括對業主權利的限制和權益分配的原則，也包括物業管理人（企業）的權利和義務，前期的“臨時公約”還應該包括發展商的權利和義務等。
　　公約的核準過程是經過政府相關部門的，按一般情況下應該是比較公平的。但也難免會出現一些瑕疵。比如：不約定前期發展商一定要按時足額繳納物業管理費，不約定公共財產的所有權和收益權等。隨著新《條例》的實施和相關補充法規的出臺，相信這樣的狀況將有所改善。

　　通過招投標選物業公司
　　第二十四條：國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。
　　信報提示：根據《北京市物業管理招投標暫行辦法》（京國土房管物字[2001]258號）規定，招標人在招標前應提交相關材料報市小區辦備案，其中，物業管理委員會招標應到區縣房地局備案?？刹扇」_招標或邀請招標的方式進行招標，采用邀請招標方式的，應當向三個以上物業管理企業發出投標邀請書。開標時，應邀請所有投標人參加，還可邀請公證機構參加。評標由招標人依法組建的評標委員會負責。評標委員會應由招標人代表及物業管理方面的技術、管理方面的專家組成，人數以5－9人為宜，其中招標人代表不得超過2人。
　　北京市物業管理企業分為一二三和臨時共四個等級，其中一級企業資質要求注冊資本500萬元以上，具有中級以上職稱的管理人員、工程技術人員不少于30人，建立了維修基金管理與使用制度等。

　　成立業主委員會別忘去備案
　　第十六條：業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案。
　　信報提示：通常的做法是業主委員會到所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門領取相關表格，按要求填寫后交回就可以了。不過，在《條例》正式實施后，北京等地還會出臺各地配套法規和細則。到時候再根據各地要求的程序辦理。

　　記清保修期限、范圍和責任
　　第三十一條：建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。
　　信報提示：《建設工程質量管理條例》（中華人民共和國國務院令第279號）明確指出，建設工程承包單位在向建設單位提交工程竣工驗收報告時，應當向建設單位出具質量保修書。質量保修書中應當明確建設工程的保修范圍、保修期限和保修責任等。在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期；電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。

　　保安只維護公共秩序
　　第四十七條：物業管理企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。
　　信報提示：在物業管理和社區保安活動中，主要發生侵害公民合法權益有如下幾個方面：保安辱罵、毆打他人，沒有法律允許的必要情況也未經業主許可進入房屋，盜竊私人和公共財產等。其侵害對象一般是業主、居民、訪客、雇工等人群。

　　裝修不能隨心所欲
　　第五十三條：業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業管理企業。物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。
　　信報提示：從法律上“事先”沒有時間限制，但是在實際實施中，物業管理企業必定要根據公約賦予其的管理職責制定合理、有效的制度。如果必要，這些制度也應該獲得業主大會的通過。也就是說，提前多長時間通知物業公司，需得到大多數業主的同意。
　　常見的禁止行為主要有：對房屋承重墻體的破壞，破壞防水層，對外立面的占有和改變，對公共區域的占有以及任何對其他公共區域和財產的破壞。對有可能造成公共資源供應系統正常運轉的行為，如對供暖、制冷設備的拆改，對燃氣系統的拆改，對供水系統的拆改等。其他任何對公共利益的侵害行為，均應該視為禁止的行為。